1998年房改之后,中国房地产行业迅猛发展,最终成长为一个规模达十万亿的庞然大物——根据国家统计局发布的2017年统计公报,全年房地产开发投资109799亿元,其中住宅投资75148亿元。
房地产的高速发展,引起了顶层越来越多的关注和干预,房地产黄金十年,也是调控十年,调控次数之多、政策之密集、干预程度之深,世所罕见。
过往二十年房地产开发中,住宅是绝对的大头,办公商业都要靠后。住宅可分商品住宅和非商品住宅(公租房、安置房等),商品房住宅中,又分为一手新房和二手房。
一个值得玩味的现象是,历次调控中,受伤的总是新房,二手房遭受调控政策的直接打压较新房少得多。
但本轮调控显示出与过去不同的意味,新房调控史无前例地严厉,除了传统的限购限贷,还出现了限售、限离(婚)等“创新新政”;二手房市场的交易政策限制比新房相对宽松,但也趋于收紧。
种种迹象表明,二手房,也被盯上了。
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南京二手房政策趋紧
在南京这种经过多轮调控洗礼的城市,购房者对“限购”这一名词已经非常熟悉了,但熟悉的,多是新房市场中的限购。
本轮调控中,南京的新房限购政策始于2016年9月——南京于2016年9月25日出台了主城区住房限购措施,并自次日(20216年9月26日)起开始执行。政策内容包括:暂停向拥有一套及以上住房的非该市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房;暂停向拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售新建商品住房。
“暂停向拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售新建商品住房”,这份限购政策执行后,南京户籍的居民被限购新房,但并未被限购二手房。二手房限购,是在新房限购近半年后——2017年3月,南京限购政策升级,南京本地家庭已有2套及以上住房,不准在主城(不含六合溧水高淳)再买住房,不论是新房还是二手房。
南京二手房不限购的漏洞至此被堵上。
2017年5月南京再出调控重拳,祭出“限售3年”这一大杀器,规定从2017年5月14日起新购住房在取得不动产权证后3年内不得转让。限售政策对新房和二手房一视同仁,不论新房二手房,一律限售3年。
限购、限售的调控政策实施之后,南京二手房市场降温明显。自2017年5月后,南京二手房成交量步入下滑通道,当年6月至10月,二手房成交连续五个月下跌,其中10月仅成交了4615套,同比大跌近6成。
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“三价合一” 二手房市场剧震
近日二手房市场再次传来利空。
3月28日深圳楼市爆出重磅消息,二手房“三价合一”政策正式落地:商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
深圳有关部门表示,这是要规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。
根据新政文件,在发文当日(3月28日)及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用,并能提供符合监管要求的证明材料的并不适用新规。因此3月28日新政出台当夜,中介连夜加班,房东、购房者连夜交易,甚至出现了“不看房先买房”的奇葩现象:
为什么二手房“三价合一”政策会让市场这么紧张?
成交价、贷款评估价、计税评估价三个价格不一样,二手房交易中就容易产生种种猫腻:
少交税费:将计税评估价做低,减少税费成本;
少交首付:将贷款评估价做高,首套房的三成首付可以做成2.5成首付,少交首付多贷款。
“三价合一”之后,通过阴阳合同少交税费多贷款的漏洞被堵上了。有网友表示,“我们买房的成本和门槛又高了”……
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存量房时代 二手房不可避免“被盯上”
深圳“三价合一”政策影响的是当地居民,而让其他城市居民紧张的是:这个政策会不会在自己所在的城市推进?
根据媒体报道,在深圳之前,“三价合一”政策已经在东莞市实行,当时就有不少人猜测深圳会不会是下一个实施的城市。如今深圳“三价合一”落地,其他城市跟进,并非不可能。
过往历次调控,新房是主要调控对象,但本轮调控中,二手房市场的调控网也在逐渐收紧,侧面佐证了二手房市场的重要性增加——有影响,方会被盯上。
北上广深一线城市率先步入存量房时代,南京、厦门等部分强二线城市也陆续进入二手房主导市场的新阶段。2017年南京二手房成交9.17万套,比新房6.2万套的成交量高出3万套左右。
在南京这样的城市,二手房已成为楼市调控不可忽略的对象。可以预见的是,未来针对二手房交易漏洞的围追堵截,一定会比以往要多得多。