· 江苏
中国房地产市场蓬勃发展30多年，从没有像今天一样，让地产商们如此纠结。
进入2022年，一边是供应端海量房企信用危机的蔓延，融资受阻、债市危机、现金干涸、项目停工，另一边是消费端政策红利的密集释放，限购松绑、贷款放宽、增值税免征年限降低、公积金贷款额度提升。
众多房企，眼睁睁地看着房地产行业整体性坠入谷底，又眼睁睁地看援救之绳从高处抛下。坠落的发生，是整个行业倾覆之下所有房企的运气欠佳；而攀援的机会，考验的则是自己的体力与资质是否具备那个力气。
而长三角地区，对于房地产行业来说，既是“众生相”的典型市场，也是“生死考”的第一现场。
民营房企“众生相”与“生死考”
自去年9月恒大爆出债务危机以来，后续已有多家大型房企也纷纷发生美元债违约、项目停工等事件。在房地产行业，融资收紧背景下的高负债率、销售回款下滑等，进一步加剧了房企的资金周转困难，几乎所有房企的头上，都高悬着一把“达摩克利斯之剑”——体量越大，危机越强。
进入2022年，尤其是4月下旬以来，虽然从中央到地方，各级政府发布了多种限购松绑、限贷放宽等房地产救市政策，但消费端的暖市红利，并未立竿见影地解决所有房企的困境。
在这种背景下，5月16日的一则消息，为房地产行业带来融资端的真正暖风：碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，将陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。
民营房企债券融资积极政策释放的信号，顿时成为房地产圈“奔走相告”的特大利好，意味着民营房企“有救了”。然而融资新政并非施舍，众多房企是否有机会发行人民币债券，并获得信用保护，则要凭实力说话。
首批三家民营房企获得信用保护工具的加持，足见机构已将上述三家企业视作“稳健型优等生”的代表，能够作为典范，列入先行发债的示范企业，显然经历了开发经营能力强、财务相对稳健等严苛规范的检验。
而在“前三名”中，无论碧桂园还是龙湖，都是国内房产行业的龙头企业，美的置业能够从行业中脱颖而出，却让人颇感意外。
房地产这个“大班级”中，名企林立，美的置业凭什么能进入融资新政的“前三名”？
监管信任 机构信赖，聚焦房企“优等生”特质
美的置业能与碧桂园、龙湖被监管部门当作行业示范，让公众感到意外，但却并没有出乎证券分析师们的预料。
美的置业的财务稳健，从财报中看，一目了然：截至2021年底，美的置业的平均融资成本约为4.82%，同比减少0.51个百分点。
融资成本如此之低，尚在其次，决定一家房地产公司生死的往往是自身现金流的稳健程度。
截至2021年底，美的置业的净负债率、现金短债比以及扣预资产负债率分别为46.3%、1.71、72.1%，现金总额同比增长27.6%至342亿元，尚未动用银行授信额度为1001亿元。
低调稳健，几乎是美的置业成立以来的“代名词”，凭借高信用、稳财务、自律和克制的发展步伐，美的置业一度成为了银行机构信赖的优质房企之一。今年2月，美的置业第一期15亿4年期票据已成功发行，票面利率为4.5%，成为2022年首个成功发行中期票据的民营房企。紧随其后的3月，美的置业又先后与招行、交行、建行、农行签署了贷款战略合作协议，分别获得贷款额度为120亿、190亿、220亿、220亿。
