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▲龙湖集团总部实景图
2022年的龙湖，值得多看几眼。先是在3月底如期交出惊艳的年度财报，接着又继续在土地市场上攻城略地——谁都知道，这两件事在往年稀松平常，放在当下对民营房企则意味深长。龙湖，简直稳健得“不像民企”。
能持续以稳健做底色，龙湖究竟怎么做到的？
一、财务自律 报表能经得起放大镜看
先看龙湖交出的2021年成绩单：
2021全年，龙湖集团合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元，营业收入同比增长21%至2234亿元，核心净利润同比增长20%至224亿元。
接着往下看。过去一年，龙湖的净负债率为46.7%，手握现金885.3亿元；综合借贷总额为1920.7亿元，平均融资成本4.14%；即使剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比仍能达到3.88倍。
▲示意图
明面上的公开数据，展现了龙湖一如既往的稳。
但是，无论是净负债率、资产负债率或者现金短债比，反映的都是公司财报内的负债科目。近年来不少房企采用合作开发、明股实债等形式，在表外或者表内隐性地产生了大量负债，风险暗藏。
我们不妨结合2021年度财报，抛开“三道红线”，去窥探一下龙湖真实的财务安全程度。
首先看少数股东权益与损益。由于房企的明股实债往往藏在“少数股东”里面，那么如果少数股东的权益与损益之间偏离过大，可以推测该房企存在比较大的隐性负债。
我们统计了龙湖近3年来的数据，发现基本保持稳定，少数股东权益占比大约43%，少数股东损益占比大约28%，两者相差距离不大，在主流房企中属于健康。
反观某些暴雷房企，少数股东权益与损益明显偏离，甚至有少数股东完全不参与利润分配还得“贴钱”的情况出现。这就属于典型的暗中埋藏大量负债。
其次看长期股权投资。这个科目大致可以反映房企的对外投资规模，隐含了房企的表外负债规模。龙湖2021年度的长期股权投资267.47亿元，而总资产规模是8756.51亿元，那么长期股权投资对总资产占比大约是3.05%。
这个比率在主流房企中算是非常低的。结合之前的财报，有几家展期或违约房企的这个指标超过8%，某典型暴雷房企的该指标甚至接近12%——把杠杆加到这份上，出事恐怕只是时间问题吧。
第三看拿地强度。按理说，拿地强度与财务安全并不直接挂钩，但浅显的道理是，如果一家房企在2021年仍然具备较强的拿地能力，就可以侧面印证两点：真有钱、想发展。
2021年龙湖合同销售金额2900亿元，拿地金额1241亿元（克而瑞数据），拿地强度约40%，在主流房企中属于排名前列的“积极分子”。拿地强度比龙湖还高的房企，有去年狂飙突进的绿城，有逆境增长的滨江，有央企巨头华润。而拿地强度排名靠后的房企，则基本被暴雷房企包揽。
由此可见，拿地强度的高低，也能与房企的财务安全挂钩。毕竟，要兼具扩张的意愿和扩张的实力，才能实现高强度的土地获取啊！
穿透财报的表面数据可以发现，龙湖交出的是真正体质健康的报表。与不少民营房企过度加杠杆不同，龙湖平衡地处理了财务安全与企业发展的关系。
正所谓“自律者自由”，当别人追求规模时，龙湖克制欲望、坚守常识，换来了如今暴风雨中的平稳渡过。
二、坚持长跑 用长期主义构筑护城河
如果说，财务是否自律，决定了房企短期内的抗击打能力，那么，经营战略的方向，则决定了房企能否适应长跑的淘汰赛。龙湖能置身于暴风雨之外，关键在于长期坚持做正确的事：多赛道长跑。
“多元化”早就不是个新鲜的词了，擅长综合开发运营的房企也并不少。可将触角伸到地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修六大航道，且对医养、产城等创新领域跃跃欲试的，好像只有龙湖。
得益于前期研判、投资节奏、营销等运营全链条的打通落地，2021年龙湖的住宅开发持续获取合理的利润空间，实现同比增长7%的好成绩；全年拿地122幅，为后续增长补充有效动能。
