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本周四（1月12日），南京将迎来2017年第一场土拍。其中江宁区2幅、雨花台区2幅、建邺区1幅、鼓楼区1幅，栖霞区1幅，地块性质多为商业，仅有江宁1幅为纯住宅地块，另1幅为商住混合地块。
1月12日土拍地块基本信息
江宁两幅刚需住宅用地
本次土拍仅有两幅住宅用地，而且都在江宁。G90地块位于江宁滨江新城，G91地块位于江宁汤山。
江宁滨江G90地块
江宁区弘利路以东、锦文路以北地块，东至中元北路，南至锦文路，西至弘利路，北至栖凤路。规划用地性质R2二类居住用地Rc基层社区中心用地，实际出让面积87935.07㎡，综合容积率：1.93，起始价97000万元，最高限价202000万元。其中要求B地块内须设置基层社区中心一处，C地块内须配建一所12班幼儿园，由受让人出资建设，与首期项目同步规划、同步验收后无偿移交区政府。
G90地块位置图
G90地块位于江宁滨江新城的核心区域，这个区域已经一年多没有土地出让，而且地块周边的楼盘目前可售房源并不多。
地块附近的朗诗未来家目前在售商铺，面积最小63平，均价23000-24000元/㎡；另在售毛坯公寓，面积27-60平米，均价约8500元/㎡。前期已售完的房源均价9500元/㎡。
区域内新盘禹洲弘阳滨湖里刚在2016年12月24日加推5、10、11#楼，建筑面积约90-111㎡，共308套，均价约12000元/㎡，当日去化9成，预计2017年上半年还将加推新品。
G90地块起拍楼面地价是5715元/㎡，最高限价是11902元/㎡。若是当日土拍到达最高限价，未来G90地块要卖到2.5万/㎡，并且为现房销售。目前区域内房价仅破万，G90地块是否达到最高限价还有待考验。
江宁滨江：
江宁滨江新城位于位于南京市西南，规划用地面积为2238.58公顷，是南京市城市总体规划中确定的八个新城之一，由江宁组团、中部组团、铜井组团以及南部组团四个组团构成。
滨江新城规划图
1.未来刚需重地 2014年底，南京规划局发布了《南京市江宁区滨江新城中部组团控制性详细规划》，概括为“一心、一带、两轴、五片”，滨江新城是江苏实施沿江开发的第一站。
2.近两百亿元重大项目已签约落户 今年9月份，滨江新城再迎利好，包括产业项目和服务业项目共8个，银政合作项目1个重大项目集中签约总投资达195.8亿元。
3.地铁8号线规划中 未来更有将有地铁8号线和宁马城际S2号线规划建设。11月28日，南京网络问政官方回复：宁芜铁路外迁工作，已将有关方案报国家铁路总局审批，外迁后将新建南京地铁8号线。
4.品牌房企入驻 朗诗、绿地、恒信、禹洲、弘阳、中国铁建等众多品牌房企陆续入驻。
本次土拍唯一纯住宅地块
G91江宁区汤山街道汤泉路以南、天润路以西地块，东至天润路，南至现状，西至上善路，北至汤泉路。规划用地性质R2二类居住用地，实际出让面积26991.75㎡，容积率1.0＜R≤2.0。挂牌出让起始价36000万元，最高限价76000万元。
G91地块位置图
汤山区域内目前在售的房源不多，汤城东郡广场和汤城汇还有少量房源在售，汤城东郡广场在售二期3、4号楼，酒店式公寓，温泉入户，面积40-80平方米，均价13500元/平方米。汤城汇在售5号楼，为温泉酒店式公寓，40年产权，精装交付，挑高4.8米，面积35、45、90平方米。均价16000元/平方米左右。城开汤山公馆已于2016年6月收官。
这一区域上一次的土地出让是在2016年11月17日，汤山商业地块G74被协众瑞东汽车以底价拿下。而宅地这个区域也已经很久没有出让。目前依托区域内的生态环境和配套，区域内的在售项目单价最高已经达到1.6万/㎡。而附近属于句容黄梅镇的碧桂园凤凰城单价也已经到达1万/㎡。此次G91地块G91地块的起拍楼面地价是6669元/㎡，最高限价是14078元/㎡。
位于汤山区域的G91地块虽然紧靠着温泉旅游区，但是真要自住距离南京仍然有一定的距离。如果汤山G91地块最高限价拿下，未来房价将会卖到3万/㎡，至少现在看来还是有一定的距离。若真如此，那对周围的楼盘来说必定是一个利好，区域楼盘或趁机补涨。
汤山新城
G91地块位于汤山新城，一说到汤山第一个想到的那就是温泉。江宁在‘十一五’规划中明确提出以汤山新城为切入口，使之成为全区加快发展的又一增长极，振兴南京东郊的龙头。
江宁区汤山新城（街道）城乡总体规划
1.汤山新城规划 12月15日，南京市江宁区汤山新城汤西片区控制性详细规划公示，征求公众意见。根据规划，未来这里将以居住和旅游服务功能为主导。
2.宁句城际轨道交通 按照规划，地铁轨道线S6线也将经过规划区，并设置1处站点，即侯家塘站。为方便停车，还将规划2处停车场。12月8日，南京地铁官网同时发布“四号线二期工程、十一号线一期工程、S8线南延”3大江北地铁以及“宁句城际轻轨”的多条招标公告。
3.全中国最好玩的地方 2015年10月9日，国家旅游局公布全国首批17家国家级旅游度假区，汤山作为南京唯一的国家级旅游度假区上榜。汤山先后引进重点产业项目20多个，累计完成投资约230亿元，规划是世界级的，定位全中国最好玩的地方。
高度被拦腰砍的小粉桥地块
2013年10月23日的土拍现场，小粉桥地块因地块内变电站因素，遭遇了无人问津的局面，最终流拍。这次小粉桥地块再度出现在人们的视野里，高度却是被拦腰砍。
G93地块
鼓楼区小粉桥地块，东至中山路，南至龙世中心大楼，西至小粉桥，北至小粉桥二十八巷。实际出让面积地上：5775.16㎡地下：907.82㎡，容积率R≤5.0，挂牌出让起始价32000万元。
G93地块位置图
说起小粉桥这个地块，还得要追溯到2013年6月，南京市规划局在网站发布鼓楼区小粉桥地块规划方案批前公示。公示显示小粉桥地块规划用地性质为商业办公，配建酒店式公寓、社区服务用房、以及一座110KV变电站。并规定，此次公式的方案，计容积率地上建筑面积约57920平方米，地下建筑面积约23690平方米，高度为150米。
而在2013年10月的土拍当中，小粉桥地块由于变电站的因素无人问津最终流拍。
小粉桥地块区位图
2013年小粉桥地块规划效果图
这次的土拍当中G93地块高度被限制在了65米以内，相比于2013年的150米，高度降低了85米。并且在地块公告当中还特别强调了变电站。不仅要求规划建筑裙楼内保留配建110KV鼓楼变电站一座，其产权须移交南京市供电公司。还提到地块竞得人在地块设计过程中应与鼓楼区政府保持沟通，建设中充分考虑对现状110kv变电站和相邻地铁线路的保护。
虽然影响2013年小粉桥地块拍卖的变电站已经建成，但即将到来的土拍当中依旧对变电站有严格要求。
小粉桥地块紧挨着名校南京大学，同时处于新街口商圈，人流量大区域繁华交通便利。这个地块还会如2013年时一样遭遇流拍呢？我们后天土拍见分晓。
装配式建筑趋势起
这次土拍当中值得关注到的是，在G90地块和G91地块的要求当中都提到了一点，“地块装配式建筑覆盖的面积比例为100%”。
装配式建筑的优点
装配式建筑是指用预制的构件在工地装配而成的建筑。这种建筑的优点是建造速度快，受气候条件制约小，节约劳动力并可提高建筑质量。
1.方便快捷 装配式建筑的构件可以再工厂实现产业化的生产，构件就相当于标准的产品，而运到现场就可以直接进行安装，可以说是既方便，又快捷，在争分多秒抢工期的建筑领域，尤其无可比拟的优越性；
2.质量更好把控 是构件在工厂进行标准化生产，质量比在现场生产更有保证，更可以得到有效的控制；
3.降低成本 是用于周转的材料投入量相对减少了很多，降低了租赁的费用，标准化的生产可以节省材料，减少浪费；
4.环保 是现场作业量的减少对于环保而言是很有好处的，减少建筑垃圾、能源消耗、施工扬尘、噪音污染；
装配式建筑或成新趋势
1月5日，经李克强总理签批，国务院印发国发〔2016〕74号文件《“十三五”节能减排综合工作方案》，其中第七条“强化建筑节能。实施建筑节能先进标准领跑行动，开展超低能耗及近零能耗建筑建设试点，推广建筑屋顶分布式光伏发电。编制绿色建筑建设标准，开展绿色生态城区建设示范，到2020年，城镇绿色建筑面积占新建建筑面积比重提高到50%。实施绿色建筑全产业链发展计划，推行绿色施工方式，推广节能绿色建材、装配式和钢结构建筑。强化既有居住建筑节能改造，实施改造面积5亿平方米以上，2020年前基本完成北方采暖地区有改造价值城镇居住建筑的节能改造。推动建筑节能宜居综合改造试点城市建设，鼓励老旧住宅节能改造与抗震加固改造、加装电梯等适老化改造同步实施，完成公共建筑节能改造面积1亿平方米以上。推进利用太阳能、浅层地热能、空气热能、工业余热等解决建筑用能需求。”
对于装配式建筑，2017年1月4日，北京市政府常务会议审议通过了《关于加快发展装配式建筑的实施意见》，北京市将加快发展装配式建筑，推进建筑业转型升级。到2020年北京将实现装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上的目标，使装配式建造方式成为重要建造方式之一。
南京并不是第一次提出装配式建筑，南京国土部门发布了2016年第05号土地出让公告，来自江宁、江北的10幅地块将在7月8日正式公开出让。这10幅地块中，有8幅将采用“限价”新规。此外，有6幅地块的公告备注中首次出现了“装配式建筑”的强制性要求。未来装配式建筑或称建筑行业趋势，这样的要求也会使得工地扬尘等污染大大降低，工地的施工速度也会加快。
2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。2017年南京的土拍是会低调拉开，还是高调继续呢？周四“局长”同您一同关注。
