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保险版“以房养老”试水苏城
在退休工资的基础上，夫妻俩每个月还有望多获得5000多元的收入——日前，家住虎阜花园的一对老夫妻专门给虎丘街道虎阜社区居委会送了一面锦旗，感谢社工帮他们联系办理“以房养老”保险业务。
“以房养老”并非一个新话题，但直到今年，保险版的“以房养老”模式才在苏州试点，这种模式，也被列入今年苏州经济体制改革工作的要点。
“60岁前你养房，60岁后房养你”——在老龄化日益加剧的苏州，以房养老”在养老体系中能够发挥怎样的作用?“
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母子欲“打包”房产投靠养老院
“我死后，谁来照顾我这个可怜的孩子?”这个问题，已经困扰了程阿姨很久。
程阿姨现年80岁，家住姑苏区吴门桥街道友联一村，和她一起生活的，还有47岁的儿子阿明。
阿明生性孤僻，一直没有成家，和父母生活在一起。2013年，阿明被查出患有动脉瘤，经手术治疗后，虽然保住了性命，但双目失明，被评为一级残疾。
“祸不单行，儿子失明后不久，老伴也去世了，就剩下我们母子俩相依为命。”程阿姨告诉记者，儿子失明后，变得更加孤僻，从来不出门，连生活都不能自理，更别说工作挣钱了。
最近两年来，程阿姨越来越感觉到力不从心，骨质增生折磨着她的膝盖，“从我家到居委会，走路只要5分钟左右，而现在连这一点路我都走不了。”程阿姨说，现在她再也没有能力照顾儿子了，只好请了一个钟点工。
程阿姨不得不面对一个残酷的事实：自己已是风烛残年，需要别人来照顾，家里还有一个更需要照顾的残疾儿子。她曾经试探性地问过阿明“我死后，你怎么办”，儿子回答说“那我就跟你一起去”。
考虑了很久，程阿姨产生了一个想法——她和儿子住的房子是他们自己的，如果有谁愿意照顾她和阿明，直到两人都去世，那么就把这套房子送给对方。
“程阿姨的这种愿望，是有可能实现的。”执着律师事务所合伙人杨云龙律师表示，在法律上，这叫做“遗赠扶养”。
杨云龙是公益律师团队“金盾法律工作室”的负责人，多年来一直开展法律进社区志愿服务，程阿姨家所在的友联一社区是他的服务对象之一。杨云龙从社区干部那里听说了这对不幸母子的遭遇，下决心要帮他们实现愿望。
杨云龙告诉记者，这对母子的情况有点类似农村的“五保户”“，五保”老人的遗产，在无人继承又无人受遗赠的情况下，按照《继承法》第三十二条规定，收归国家或集体组织所有。
目前，杨云龙正在设法寻找愿意“打包”接受程阿姨和阿明的养老机构，一旦找到适合的对象，他就将为双方牵线搭桥，让双方签订“遗赠扶养协议”，“养老机构必须为母子俩提供必要的服务，直到他们都去世——这是前提条件，做到这些，才能获得他们的房产。”
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“以房养老”的需求并非个例
程阿姨和阿明的遭遇并非个案。“我们社区里有一户家庭，比他们还惨。”友联一社区工作人员陈宝忠介绍，这户家庭里有三个兄弟，老大和老三均未成家，老二在外地生活，父亲早已去世。有一天，母亲突然去世了，第二天老三跳楼自杀了，受到刺激，曾有精神病史的老大旧病复发。后来，社区把老大送进了广济医院治疗。老大的医疗费存在缺口，社区在帮助料理老三的后事时发现他有一笔十多万元的存款，社区干部们商量后认为应该把老三的这笔遗产用于老大的治疗，于是他们设法找到了老二，老二也表示愿意让老大全额继承老三的遗产。在杨云龙的帮助下，居委会直接指定老二做老大的监护人;经过公证，老三留下的存款由老大全额继承，居委会代为保管。
“社区里还有几户失独家庭，独生子女走了，留下了年迈的父母，他们今后的养老也是难题。”陈宝忠说。
据统计，截至去年年底，苏州户籍人口中老年人1708816人，老龄化程度首次超过了25%。民政部门相关人士表示，在养老问题上，空巢老人、孤寡老人、失独家庭是难点。“这些老人中，经济十分困难的并不是很多，他们大多拥有房产，最主要的问题是没有直系亲属可以照顾他们，同样，他们的房产也没有直系亲属可以继承。”
友联一社区居委会工作人员告诉记者，社区里的部分失独老人也把养老的希望寄托在房子上，“一对失独夫妻公开表示，亲戚的小辈中，将来谁为他们养老送终，就把房子留给谁。从某种程度上说，他们和程阿姨母子情况是一样的，都把‘宝’押在了房子上。”
以自己的住房作为养老的本钱，这叫做“以房养老”。
记者调查发现，目前，苏州老人“以房养老”的模式主要有几种：一种是无直系亲属的老人，如“失独老人”，他们由自己的旁系亲属养老送终，其房产最终以遗赠的形式由扶养人继承;一种是把自己的房子租出去，自己住进养老机构，用租金来支付养老费用;还有一种是把房子卖掉，住进养老机构。
“以房屋作为‘抵押’，要求养老机构为其养老送终的，目前在苏州还没听说。”一家民营养老机构的负责人表示，程阿姨的想法有些超前。
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最大阻力来自传统观念
既不把房子卖掉，也不把房子租掉，而是用“抵押”的形式来养老，这种模式到底靠不靠谱?
相关资料显示，早在上世纪六十年代的美国，就出现了这样的养老模式，不过，抵押的对象不是养老院而是银行。这种模式叫住房反向抵押，也叫“倒按揭”，可以通俗地理解为“分期出售”房屋价值，贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务。
2012年，南京市民政局出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展倒按揭模式的“以房养老”试点业务。
今年，另一种“倒按揭”的养老模式在苏州开始试点——《苏州市2017年经济体制和生态文明体制改革工作要点》中提出，探索开展“住房反向抵押养老保险试点，研究制定和实施我市住房反向抵押养老保险试点方案。”
姑苏区民政局相关工作人员介绍，目前，这项工作正在吴门桥街道试点。
在苏州推出反向抵押养老保险业务的，是一家大型国有寿险公司，该险种于2015年3月面世，过去的两年内在北京、上海、广州、武汉试点，今年推广到苏州、南京和大连。
据悉，这种保险产品将住房抵押和终身养老年金结合在一起，投保年龄在60-85周岁，若在夫妻共有房屋情况下投保，则双方年龄均需满足投保年龄需求;抵押房屋必须是拥有完全产权的自有房屋。老人将其房产抵押给保险公司后，继续拥有占有、使用、收益权和经保险公司同意的处分权(如出租)，并按照约定条件领取养老保险金直至去世;老人去世后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
另据介绍，保险公司与投保人共同选择具备国家一级资质的房地产评估机构对抵押房屋进行价值评估，根据房产地段、面积、老人年龄、性别等情况，结合后期房价波动、折旧等因素，综合折算养老金。保险公司承担房屋跌价风险，房屋跌价不会影响到老人的年金;房屋如果增值，保险公司也不参与分享;保险公司还在一定程度内承担投保人长寿带来的超额给付风险。老人投保后，可以随时退保赎回房屋;投保人去世后，保险公司处分抵押房屋前，其继承人也可通过偿还投保人应承担的养老保险相关费用优先赎回抵押房屋;如果继承人不赎回抵押房产，保险公司有权委托第三方出售，所得优先由于偿还投保人应该承担的养老保险相关费用，如有剩余，归还投保人的继承人，如不够偿还，由保险公司承担。
公开资料显示，从2015年3月该产品获批到2016年4月底，四大试点城市中签订投保意向书的客户有58户，77人。据姑苏区民政部门相关工作人员介绍，目前试点区域内尚无正式签约客户，“有一个老人在最后签约前反悔了，据说是因为社会压力太大。”
相关专家认为，以房养老”试点遇到的最“大挑战是传统观念。目前“养儿防老”观念依然是社会主流，绝大多数老人希望把房子留给孩子。
