· 江苏
2017年接近尾声，这一年房地产市场变化非常大。其中，最典型的特点是大部分城市卖地收入刷新了记录。但随着调控深入，第四季度土地市场已经开始降温。且听中华君来说道说道~
【全国篇】
土地市场临近收官 多城刷新纪录
据统计，截止到12月18日，全国50大城市卖地收入刷新历史同期记录，累计50个城市卖地金额多达3.33万亿，同比2016年同期的2.38万亿上涨幅度达到了40%。其中有18个城市卖地金额上涨幅度超过100%。
目前已经有2个城市卖地超过2000亿：北京和杭州。其中，成交金额最高的为北京市，达到了2731亿，有望超过2800亿，杭州达到了2123亿。南京、苏州、重庆、上海、天津、成都、郑州超过了1000亿，超过500亿的城市更是达到了21个，均创造了同期历史最多。2017年全年，超过11个城市以上卖地突破千亿。全国已经有52个城市卖地超过200亿。
随着调控深入 土地市场将得到平抑
土地市场卖地创记录的主要原因是各热点城市供应速度在加快，但随着调控深入，土地市场已经开始降温。第四季度以来，从地价以及溢价率表现看，土地市场也在整体降温。尽管热点城市在2017年卖地已经刷新了记录，土地成交量持续上行，但随着楼市调控深入，成交溢价率进一步降低，土地市场已经出现流标迹象，整体处于“量涨价跌“的运行状态。
【苏州篇】
苏州土地市场总体平稳 渐现降温迹象
从苏州今年土地成交情况来看，苏州的土拍市场总体是相对平稳的。
据中华君统计，2017年苏州共计成交地块111宗，其中苏州大市59宗，吴江区52宗。成交总金额930亿，其中苏州大市723亿，吴江区207亿，同比2016年总额减少35.7%。
2017年苏州大市（不含吴江区）今年2月拍出14宗地，其中相城缺席；6月拍出19宗地；9月拍出12宗，五大区均有地块；10月的6宗地块中，除了1宗相城阳澄湖镇，其余5宗均是园区地块；11月作为年底最后的土拍大月，共出让14宗地，平均溢价率不高，房企拿地节奏相对理性。不过今年市区5号公告还有20宗地块将出让，要到1月8日开拍！另今年吴江区挂牌的地块较往年有了一定程度的减少，而从成交金额来看，近两年有走高的趋势。
2017年苏州大市（不含吴江区）没有出现楼面价地王和总价地王，但是多个小版块楼面价一直被刷新；吴江区今年诞生了楼面价新地王。
2017年苏州大市（不含吴江区）最高楼面价28861元/平（苏地2017-WG-21号天健虎丘地块），低于16年38745元/平（仁恒相门仓街地块）；总价最高68.7亿（苏地2016-WG-82号金茂科技城地块），低于16年106亿；2017年度吴江区最高楼面价18156元/平（WJ-J-2017-039亨通地块），高于16年14076元/平（绿地地块）。
值得注意的是，近2次土拍从溢价率表现来看，土地市场开始降温，最后一次吴江土拍甚至出现了2宗地块流拍现象，房企拿地热情趋于理性。
现房销售当道！2017年度成交地块近五成需现房销售
距离苏州拍出首宗“现房销售”宅地（苏地2016-WG-43号地块）已有一年有余。
这一年多的时间里，苏州共有57宗地块未来被要求现房销售。越来越多该类宅地的出现，是否预示着未来苏州房地产市场将从期房销售转变成“现房销售”模式了呢？
其实，早在2014年6月，上海就曾轻微试水预售制改革，当时挂牌出让的黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块，就被要求地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售。在业内看来，这更像是一次谨慎的市场试验，嗅察开发商的接受程度和市场的反应，由于各方面条件并不成熟，在随之的很长一段时间中都成为一个孤例。
与上海不同的是，苏州土拍地块是否“现房销售”是有一定弹性的。根据规定，超出市场指导价10%的地块，需全部以现房销售的形式售出。也就是说“现房销售”需要符合两个条件：
1、政府设置市场指导价
2、成交价超过市场指导价10%
据中华君统计，苏州目前共有57宗地块，其中2017年拍出46宗，占2017年成交地块总量（111宗）的41.4%，现房销售地块量已接近半数。
业内人士认为，“现房销售”模式能有效地规避项目烂尾、质量问题频发等房屋建筑问题，降低购房者的购房风险。但对开发商而言，将大大提高准入门槛和资金风险，对其开发能力也意味着更强的考验，需要一个长期的适应过程。新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，预售制度很难完全取消，没有定金、预付款以及按揭贷款，开发资金就会承压。但长期来看，预售制度迟早要退出历史舞台。
十九大会议中重申“房住不炒”的中心思想，对市场方面的管控从原本紧信贷、限价格的经济层面进一步落实到行业相关政策的领域，通过完善土地市场的政策以及加强监管来促使土地市场更加透明、规范化也是未来趋势。2018年的土地市场预计将持续在政策的约束下低价运行，整体楼市的降温将对土地市场有一定影响，未来项目的溢价能力普遍将被降低，进而房企拿地也受制回归理性。
2018年苏州恐将陷入“房荒” 购房难度将进一步提升
2017年出让地块如果正常按进度开发销售，2018年基本上都可以进入销售阶段，但在现房销售的规则下，除了小区绿化可以缓做，建筑的主体必须达到可以交付的条件才能销售，这也意味着这些地块几乎要到2019年以后甚至2020年以后才能上市。
加上今年的很多在售期房的交付，明年的新房市场将一下子少去大量的房源，恐怕要出现“房荒”现象。明年的房子一少，供不应求只会更加紧张，房价估计还是难降！
再者，明年的空档期过后，又是一大波房源涌进市场。但这些现房销售地块由于溢价率高，楼面价普遍高于区域均价。像鲁能相城元和地块、中铁建园区地块、中铁诺德吴中区木渎53号地块、仁恒新区横塘街道地块都刷新了整个区域的楼面单价。
再加上一年的建筑成本、财税管理、企业所得税和房企所得利润等其他成本输出。这些高溢价地块的入市将改变未来的房价格局，老百姓的买房难度将进一步提升。再有，现房销售也使时间成本变高，变相的提高了房企的拿地成本。
下期中华君将为大家分析2018年入市纯新盘，量不大，但各个俊俏！敬请期待，并持续关注！
