· 江苏
换句话说，人口仍然在快速地向中心地区聚集。这是2016年各省的抚养比数据（劳动人口和被抚养人口的比例）。广东的抚养比超过9，说明整个大湾区正在汇聚越来越多的年轻人；而前面的东三省，包括内蒙却只有大概1点几，这是一个非常恐怖的情况。
我们可以看到，今天中国人口聚集的变化很大程度上由一批主力的二线城市发起。有些情况在整个不动产的历史上也是非常罕见的：住宅供给可以分成三大部分，一部分给C端，一部分给B端，一部分是政府提供。通常而言，政府一般救济中低收入群体。而今天中国一些二线城市发起的一大波救济，是在救济有才华、有能力的年轻人，这里面包括武汉、杭州、南京、西安等等这些城市。前段时间有个段子，说西安的警察到大马路抓人，问是不是大学毕业，是大学毕业回去给办户口。
这个过程中，我们也在看，各个城市对年轻人的吸引力到底会有一些怎样的变化，哪些城市可能更加的吸引年轻人？这个和城市的环境、管理者的理念，甚至城市本身的一些因素都有很大关系。比如说交通，整个中国都是非常拥堵的，今天我们三四线城市的拥堵情况一点不比北京更好。人口在一个城市里的生存状况会有什么样的变化，或者说每个城市的状况有什么样的变化，这都和人口未来流动的方向息息相关。
我们有一个判断，人口的聚集并不必然的带来一些资源利用效率的低下。我们有一个很有价值的指标，就是各个城市的每个平方公里的路口数，可以看到上海浦东和北京，每个平方公里的路口只有十几个，而东京、巴黎大概在一百个左右。这也是一个很有意思的情况，因为路口和路口之间的距离，对整个城市的效率和服务都有影响。即使在国内，这个数据的差异也是非常大的，上海的浦西大概是80个左右，浦东和浦西就完全不一样。中国的很多城市都在做新区，一般的新区都做成马路非常宽，也见不到什么人，街边没有什么商铺。我们看东京，东京过去十年里也经历了人口的进一步聚集，现在东京东西区的白天和晚上的人口比例大概已经到了85%，也就是说，到了白天，100个人有85个是不会走的。这种趋势下城市本身发生什么样的变化，对我们商业地产也会有很大的影响。
我们最近做了一个研究，研究一些基础设施的变化——比如共享单车对整个城市的租金的影响。我们看到的结果是，随着共享单车的出现，地铁口周边的不动产租金的确在往下降，三公里左右的租金跟地铁周边的租金在拉平。由此可见，有才华的年轻人在中国的都市到底怎么去分布，这也是未来一个非常大的变量。
不动产行业线上化趋势
还有一个重要的趋势，就是线上化。在我看来，不动产行业是中国最后一个或者最后几个正在艰难线上化的产业。为什么这么艰难，是因为整个链条过长。在这样的情况下，真正推动消费者进行大量线上消费是比较困难的。
这个是我们看到的每一笔不动产交易背后的PV和UV的数据。大家不要看美国，美国不动产交易是一个非常特殊的存在，因为他们有MLS（多重上市服务），它压制了整个领域的发展。但是我们可以看到很多其他国家，包括英国、澳大利亚等等，都有很明显的线上化的过程。从链家的数据来看，每一笔交易对着10,000个PV，北京对着20,000个PV。这个数字远远超过行业平均水平，行业平均水平大约是3,000个PV左右。这意味着，房地产领域第一批线上用户以及相关的数据正在产生，这是不动产线上化交易的开端。今天很多的行业，从制造业到交易平台、服务业都有一个数据线上化的过程，我们自己也觉得这是未来很大的机会。
